房貸開始還的都是利息嗎？房貸如何提前還貸最省錢？

房貸開始還的都是利息嗎

房貸開始還的不全是利息，包括本金與利息，不過前期還款的利息會(huì)比本金多，因?yàn)榉抠J利息是按月計(jì)算的，再者是根據(jù)剩余貸款本金計(jì)算的，前期因?yàn)榉抠J余額高，需要償還的貸款利息自然多。

無(wú)論購(gòu)房者采用等額本息還是等額本金方式還款，前期要還的利息確實(shí)是更多的，而利息高的根本原因是在于，還款前期是購(gòu)房者貸款余額較多的時(shí)期，因此利息才會(huì)相應(yīng)多。

房貸如何提前還貸最省錢

提前還房貸怎么還劃算，需要分情況討論：

1、提前結(jié)清

1)等額本息還款法

等額本息是指，每月歸還固定的金額(包含貸款本息)，計(jì)算公式為：每月月供額=貸款本金×[月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷{[(1+月利率)^還款月數(shù)]-1}。采用此時(shí)方式還款，當(dāng)還貸時(shí)間已經(jīng)到了中期，此時(shí)已經(jīng)還了大部分利息，之后還的大部分都是本金，此時(shí)提前還貸意義大。

2)等額本金還款法

等額本金還款法是指，將貸款總額按照貸款月數(shù)均分，每月還款額中本金部分不變，利息逐月遞減，每月還款額也隨之遞減，計(jì)算公式：每月月供額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計(jì)額) ×月利率。采用此種方式還款，若還貸期超過1/3，此時(shí)利息已經(jīng)還了一半，此時(shí)提前還款不劃算。

因此，提前結(jié)清房貸時(shí)，若采用等額本息還款法，當(dāng)還款時(shí)間<貸款期限的1/2時(shí)，此時(shí)還款劃算。若采用的是等額本金還款法，當(dāng)還款時(shí)間<貸款期限的1/3時(shí)，此時(shí)還貸劃算。

2、提前還部分

房貸提前還部分后，用戶通常有兩種還款方案選擇：縮短年限和減少月供，所選方式不同，利息的支出也會(huì)有所差異。假設(shè)用戶貸款50萬(wàn)，期限為20年，貸款利率為5.3%，目前已還5年，用戶準(zhǔn)備提前還貸資金為20萬(wàn)，按照還款方式不同，具體如下：

1)等額本息

提前還貸前，每月月供額為3383.2元，剩余本金還有419487.16，提前部分還貸后：

縮短年限：每月月供額為3,368.83元，總共節(jié)省的利息為149576.22元，剩余貸款期限還有77個(gè)月，相比原還款計(jì)劃少了103個(gè)月。

減少月供：每月月供額為1,770.18元，利息總共節(jié)省90343.30元。

2)等額本金

提前還貸前，首月還款額為4291.67元，每月還款額以9.2元左右的金額遞減，剩余本金還有37.5萬(wàn)，提前還貸后：

縮短年限：首月還款額為4577.26元，月還款額按16.8元左右的金額逐月遞減，總共節(jié)省的利息為131727.08元，剩余貸款期限還有46個(gè)月，相比原還款計(jì)劃少了134個(gè)月。

減少月供：首月還款額為1,745.14元，月還款額按4.29元左右的金額逐月遞減，共節(jié)省的利息為79941.67元。

通過上述數(shù)據(jù)可以看出，無(wú)論采用何種還款方式，縮短年限相比于減少月供方式，所付出的利息成本更低，但是相對(duì)來說還款壓力也會(huì)比較大。